Le territoire et le périmètre de réflexion

La ville de Cabestany, commune mitoyenne de Perpignan, s’est engagée dans l’élaboration de son projet de Ville 2040. Identifié comme un secteur à enjeux dans ce cadre, la commune a décidé d’accompagner la requalification du Mas Guérido, zone commerciale d’entrée de
ville mais rattrapée aujourd’hui par celle-ci. Le Mas Guérido est une zone commerciale en constante extension depuis près de 35 ans. C’est sur des terres agricoles dont il a hérité le nom, entourant la fabrique des Délices du Tech installée dans les années 70, que le site se développe en cinq phases successives. Le Mas Guérido est aujourd’hui un pôle commercial interurbain intermédiaire à l’échelle de la plaine du Roussillon et représente près de 2200 emplois. Si l’attractivité en terme d’usagers et de consommateurs est au rendez-vous, la qualité urbaine du site laisse parfois à désirer, tandis que les usages s’y diversifient : la proximité immédiate de plusieurs quartiers d’habitation, la présence d’une offre de loisirs (restauration, sports, bars...) et de commerces de bouches et de proximité (boulangerie, traiteurs...) ...entraînent une diversification des publics, des modes d’accès et des temporalités d’usages du site.

La ou les problématiques

La commune a confié un premier diagnostic du site à l’AURCA (Agence d’Urbanisme de la Communauté d’Agglomération) qui a identifié un certain nombre d’enjeux programmatiques et urbains, mais aussi la nécessité de mener une démarche partenariale avec les acteurs publics, fonciers et économiques du site, incarnés notamment par une Association des commerçants très dynamique. Son objectif est de mener un travail diversifié et spatialisé (aménagement, programmation, animation..) pour construire la feuille de route multi-partenariale de la requalification de la zone. C’est donc l’ensemble de la zone qui est appréhendée pour l’atelier, tandis que des enjeux localisés ont déjà été bien identifiés dans le diagnostic de l’AURCA : le cœur de site vieillissant, une liaison vers une zone humide d’étang et un parc intercommunal à l’ouest à valoriser, une adaptation climatique et à l’évolution des usages de la mobilité des espaces publics.

Les enjeux et leviers de l'Atelier

L’atelier, qui s’est tenu sur site dans un espace de bureaux partagés, symbole de l’évolution programmatique déjà à l’œuvre dans le secteur, a réuni un large panel d’acteurs du site : acteurs institutionnels, communaux et communautaires, acteurs économiques, acteurs fonciers. C’est la nécessité de l’évolution de l’image du site, et donc des questions d’évolution de son aménagement, qui fait tout d’abord largement consensus parmi les acteurs, que ce soient dans des temporalités court terme pour les acteurs économiques, qu’à plus long terme pour les acteurs institutionnels. La diversification qui s’opère, vers des activités de commerces de bouche, de lieux de loisirs, de tertiaire, est vécue comme bénéfique pour le site, mais tout en rappelant la nécessiter de conserver ce site sur une vocation économique, et donc ne pas aller vers du résidentiel. Les deux jours d’atelier ont permis à chacun des acteurs d’exprimer leurs attentes : entre l’urgence de certains acteurs économiques actifs de renforcer l’attractivité du site, et le temps plus long de la décision communautaire, par exemple pour l’évolution de la desserte en transport en commun à l’intérieur du site. La question foncière a été également longuement discutée : le caractère majoritairement privé du foncier, des effets de rétention ou de prix trop élevés limitant l’arrivée de nouveaux porteurs de projet économiques, nécessitent d’embarquer les propriétaires fonciers dans la vision d’évolution du site. Il s’agit également de pouvoir retrouver des marges foncières, par exemple au droit des voiries publiques déjà existantes, pour pouvoir les élargir pour les végétaliser, installer des pistes sécurisées pour les vélos, les piétons.

Les actions à engager

L’atelier a permis d’identifier cinq défis à relever pour la zone d'activité du Mas Guérido :

• Améliorer la porosité des modes doux
• Développer des lieux de convivialité
• Harmoniser la qualité urbaine, architecturale et paysagère
• Adapter le Mas Guerido aux évolutions climatiques et sociétales
• Créer une boîte à outils pour mettre en œuvre le projet et le faire vivre dans le temps

Ces cinq défis articulent des actions d’aménagement, de programmations, de gouvernance, de pilotage, qui ont été priorisées par le groupe en court, moyen et long terme. Les premières actions suite à l’atelier sont celles de la gouvernance : mettre en place une instance multi-partenariale de pilotage de la transformation du site, sur le modèle de l’assemblée réunie lors de l’atelier flash. Les cinq défis ont également été retranscrits dans un plan guide spatialisé à l’échelle du site, organisé autour de quatre thèmes, et qui identifient les espaces stratégiques support de la mutation du site :

• Faire lien : mobilité et accessibilité : urbanisation des axes principaux de traverse de la zone avec la création de pistes cyclables, de trottoirs et d’une trame plantée ainsi qu'un création d’une trame de liaisons douces traversant la zone
• Faire lieu : espaces publics et convivialité : création de plusieurs places dans la zone commerciale pour créer des zones de rencontre et adresser des activités de loisirs / retournement de la zone vers le parc St Vincens et création d’une promenade en balcon / requalification des entrées de la zone
• Végétaliser : planter dès que possible, sur le foncier privé, notamment en accompagnement des voiries / valoriser et protéger la zone humide qui connecte la zone commerciale au parc
• Se saisir des opportunités bâties : identifier les marges foncières de densification ponctuelle du site (plusieurs fonciers potentiels sont identifiés dans le plan-guide), mais aussi de densification par surélévation de certains bâtiments / faire un travail de montée en gamme de l’architecture du site, et notamment les façades bordant les voies principales à requalifier