Comprendre le fonctionnement des organismes de foncier solidaire et du bail réel solidaire

Les organismes de foncier solidaire (OFS) sont des organismes à but non lucratif, ou alors à lucrativité limitée depuis la loi ÉLAN (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique. Ces organismes sont agréés par le préfet de région et ont pour objet de détenir la propriété de terrains sur lesquels des logements sont bâtis. Ils portent un nouveau régime d’accession sociale à la propriété : le bail réel solidaire.

Inspiré du modèle des Community Land Trust anglo-saxons, le bail réel solidaire offre une alternative à la pleine propriété privée et une offre d’acquisition immobilière à moindre coût, grâce à un démembrement de propriété.

Ce démembrement implique que l’ensemble des droits réels portant sur un même bien sont détenus par deux titulaires. Ces deux titulaires possèdent des droits différents  : en principe, l’OFS possède les droits réels qui lui confère ce qu’on peut appeler la propriété foncière et le ménage possède les droits réels immobiliers qui lui confère ce que l’on peut appeler la propriété bâtie.

Ce démembrement permet une neutralisation du coût d’acquisition du foncier pour le ménage et une amélioration de l’adéquation entre le prix des logements et leur revenu. Le dispositif OFS/BRS propose ainsi une nouvelle étape de parcours résidentiel située entre la location privé et l’accession en pleine propriété.

Le caractère reconductible du Bail réel solidaire

L'innovation du dispositif BRS réside dans son caractère reconductible, ou "rechargeable". 

À chaque revente par les ménages bénéficiaires, le bail est en effet reconduit pour une durée identique à celle figurant dans le bail initial. Cela permet de maintenir dans le temps la valeur des droits réels, qui ne sont pas indexés sur la durée restante du bail. Cette approche permet aux ménages éligibles de se constituer un patrimoine qui peut être mobilisé, soit en vue d’une future acquisition en pleine propriété, soit en vue d’une transmission à leurs héritiers. En contrepartie, le prix de vente des droits réels est encadré, afin de maintenir perpétuellement accessible le bien pour les ménages successifs.

L'agrément OFS

Les OFS doivent être des structures dont la forme sociale permet de répondre aux critères de la non lucrativité (gestion désintéressée, absence de concurrence avec le secteur lucratif et méthodes de gestion et de commercialisation d’intérêt général) ou être des organismes de logement social à lucrativité dite « limitée » (les éventuels bénéfices dégagés sont réinvestis dans le maintien ou le développement de l’activité d’intérêt général). L’article L. 329-1 du code de l’urbanisme (CU) précise ainsi les dispositifs qui peuvent être agrées OFS. 

Financement et fiscalité du BRS

Les OFS, pour financer leurs opérations de BRS, peuvent disposer de financements et d’avantages fiscaux divers (mobilisation du fonds SRU pour vendre des terrains à prix minorés à des OFS ; TVA à taux réduit pour les logements neufs construits en BRS ; exonération de la taxe de publicité foncière lors de cessions aux opérateurs, etc).

Les modèles de bail réel solidaire

La redevance foncière 

En plus de l’acquisition des droits réels immobiliers, le preneur d’un BRS doit s’acquitter d’une redevance foncière mensuelle. L’article L. 255-8 du CCH indique que le montant de cette redevance « tient compte des conditions d'acquisition du patrimoine par l'organisme de foncier solidaire et, le cas échéant, des conditions financières et techniques de l'opération de construction ou de réhabilitation des logements et des conditions d'occupation des logements ». 

Le législateur n’a donc pas fixé de plafond du niveau de la redevance payée par le ménage acquéreur du BRS, qui dépend essentiellement du montage économique de l’opération sous BRS et des conditions d’acquisition du foncier par l’OFS ou d’une volonté politique de minimiser le niveau de redevance.

Les premiers retours d’expérience démontrent une forte variabilité du niveau de redevance qui s’établissait en moyenne en 2023, à 2,06 €/m² en zone Abis, 1,37 €/m² en zone A, 0,86 €/m² en zone B1, 0,88 €/m² en zone B2 et 1,69 €/m² en zone C.

L’encadrement des prix de cession et les conditions d’éligibilité des preneurs en BRS 

Le niveau de ressources des preneurs et les plafonds de prix des BRS sont fixés par la réglementation applicable conformément à l’article R. 255-1 du CCH. Ainsi, dans le régime du BRS les prix de cession des droits réels immobiliers sont les mêmes que ceux applicables au prêt social location-accession (PSLA).

L’OFS peut ensuite appliquer des seuils inférieurs en fonction de ses objectifs et des caractéristiques de chaque opération, (art. L255-2 du CCH).

En plus de respecter ces plafonds de ressources, pour être éligible à l’acquisition d’un logement en BRS, le preneur à bail doit :

• Avoir un revenu inférieur aux plafonds prévus par l’arrêté relatif aux prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière (PSLA) du 26 mars 2004.
• Ne pas être déjà propriétaire d’un logement adapté à ses besoins et capacités, et susceptible de constituer sa résidence principale, ou d’un logement susceptible de procurer des revenus suffisants pour permettre d’établir sa résidence principale dans un logement du parc privé.
  Il est nécessaire de respecter cette seconde condition seulement au moment où les conditions de la jouissance effective du logement objet du bail réel solidaire seront réunies.

Le preneur à bail devra alors attester ne pas être dans une de ces deux situations patrimoniales en remettant à l’OFS (ou au commercialisateur qui la transmettra à l’OFS) une attestation sur l’honneur, au moment :

• De la signature de l’acte de vente des droits réels pour les BRS sur des logements déjà construits.
• De la remise des clefs pour les BRS faisant l’objet d’une cession de droits réels donnant accession à la propriété d’un logement en l’état de futur achèvement.

Le décompte des BRS au titre de l’article 55 de la loi SRU 

Depuis la loi ELAN de 2018, l’accession sociale et abordable, soit le PSLA (uniquement pour une durée de 5 ans après la levée d’option) et le BRS ont été intégrés à la liste des logements sociaux comptabilisés au titre de la loi SRU. 

Le BRS est donc comptabilisé à l’inventaire au même titre que les autres logements sociaux et contribue à l’atteinte du taux cible pour les communes concernées.