La mobilisation du foncier public pour le logement
Chaque année, 70 à 80 terrains sont vendus pour la construction de 6 000 à 10 000 logements. Pour les programmes comportant des logements sociaux, l’État baisse le prix de ses terrains par application d’une décote sur la valeur vénale initiale, favorisant ainsi la construction de logement pour les personnes à faibles revenus.
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Des efforts concentrés dans les zones tendues
Pour les programmes de construction comportant des logements sociaux, l’État peut baisser le prix de ses terrains en appliquant une décote sur la valeur vénale initiale du terrain. Cela favorise la construction de logement pour les ménages éligibles au logement social.
Ces efforts sont concentrés dans les zones tendues, où le foncier disponible est rare et couteux et l’équilibre financier des opérations comportant du logement social est rendu complexe.
Ainsi, afin de réserver les terrains les plus intéressants pour du logement notamment social et d’en accélérer les ventes, les préfets de région fixent régulièrement, dans des arrêtés préfectoraux, les listes de terrains susceptibles de recevoir de telles opérations pour lesquels la décote est de droit.
Par ailleurs, l'outil recensant les fonciers de l’État pour le logement (ORFEL) propose une cartographie interactive ouverte au public de plus de 300 emprises identifiées comme cessibles pour la construction de logements, dans toute la France, y compris en départements et régions d'outre-mer.
Décote sur les fonciers de l’État, de certains établissements et entreprises publics
Pour la réalisation de logements sociaux, l’État peut tenir compte de l’aspect social de ces programmes pour fixer le prix de ce foncier. Cette possibilité a été offerte par la loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public et renforcé par la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique.
Cette décote peut également s’appliquer sur les ventes de terrains appartenant à certains établissements ou sociétés publics de l’État (établissements publics de transport : SNCF, RATP… et établissements publics hospitaliers, mentionnés dans les articles R.3211-32-1 et R3211-32-10 du code général de la propriété des personnes publiques).
En échange de cette décote sur le prix du terrain, une convention fixant le programme de logements envisagé est signée entre l’acheteur et l’État avec l’engagement de le réaliser dans un délai de 5 ans (dérogation possible dans certains cas). Cette convention est reprise dans l’acte de vente avec des clauses de remboursement en cas de non-respect. Un bilan annuel sur la mise en œuvre du dispositif est établi sur la base des bilans transmis par les préfets de région.
De plus, l’Etat à mis à la disposition du public un inventaire regroupant les terrains dont il n’a plus l’utilité et qui peuvent présenter un intérêt pour y prévoir des opérations de logements. Par ailleurs, afin d’identifier les terrains les plus intéressants pour du logement notamment social, les préfets de région fixent régulièrement, dans des arrêtés préfectoraux, les listes de terrains susceptibles de faire l’objet d’une décote si l’acquéreur en fait la demande.
Mode d'emploi de la décote
La baisse consentie sur le prix de vente s’applique sur la partie du foncier accueillant du logement social. Pour les opérations de logements comportant 100% de logements sociaux, la baisse s’applique à l’ensemble du foncier. Cette baisse est calculée en fonction :
- du type de logement social (PLAI, PLUS, PLS, BRS…) ; plus le logement est aidé par l’État (PLAI par exemple) plus la décote peut être importante, voire atteindre 100 % dans certains cas lorsque le programme de logement est composé en totalité de logements de type PLAI ;
- de la zone de tension du logement ;
- du contexte local, dont l’état du marché de l’immobilier (plus la marché est détendu, moins la décote est importante.)
La baisse est plafonnée par une valeur en euro par m² de surface de logement qui dépend de la zone de tension du logement, afin d’éviter des décotes dont le montant serait excessif peut compatible avec l’objectif de valorisation des biens de l’Etat.
La décote peut s’appliquer sur l’ensemble des terrains dont l’Etat ou ses établissements et sociétés publics (mentionnés à l’article R.3211-32-1 du CG3P) sont propriétaires.
Toutefois, le préfet de région établit une liste de parcelles de l’État et de ses établissements publics susceptibles d’accueillir du logement, pour lesquelles la décote est applicable de droit dès lors que le futur acquéreur en fait la demande dans le respect des règles applicables et notamment de l’article L3211-7 et des articles R.3211-13 et suivants du CGPPP . Cette liste est établie après avis du comité régional de l'habitat, du maire de la commune sur le territoire de laquelle les terrains se trouvent et du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent.
Cette liste fait l’objet d’un arrêté préfectoral publié au recueil des actes administratifs. Elle est mise à jour régulièrement.
La décote s’applique sur une estimation du prix du terrain avant toute négociation du prix du foncier, en considérant qu’il ne serait réalisé sur la parcelle que du logement libre, sans aucun logement social.
Elle permet d’encadrer les négociations en tenant compte de la capacité du terrain à porter du logement.
Le montant de la décote sur la valeur vénale du terrain à céder est fixé par le directeur départemental des finances publiques, sur la base des éléments transmis par le préfet de département.
Une fois fixé le montant de la décote, une convention est conclue entre le préfet de région et l'acquéreur et jointe à l'acte d'aliénation. Elle fixe les conditions d'utilisation du terrain cédé et détermine le contenu du programme de logements à réaliser. L’acte d’aliénation est ensuite signé par le préfet de département.
Pour tout renseignement sur une demande de décote, il convient de s’adresser à la direction départementale des territoires du département où est situé le terrain concerné. Ce sont en effet, ces services qui préparent le dossier de décote pour le préfet sur la base des documents remis par le demandeur afin de saisir le directeur départemental des finances publiques.
Charte d’engagement pour la mobilisation du foncier ferroviaire en faveur de la création de logement
Le groupe SNCF s’est engagé depuis la mise en place du dispositif dans la réalisation de logements sur les terrains ferroviaires le permettant. Cette action s’est renforcée dans la signature d’une charte d’engagement se donnant pour objectif, sur la période 2021-2025, la cession de fonciers disponibles permettant la construction de 15 000 à 20 000 logements.
La SNCF s’est par ailleurs engagée à faciliter autant que possible la réalisation de logements sociaux, locatifs ou en accession.
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