Le territoire et le périmètre de réflexion

Castelnaudary, ville-centre de son intercommunalité
Castelnaudary, pôle principal d’une intercommunalité de 43 communes et capitale du Lauragais audois, concentre près de 12 500 habitants (43 % de la population intercommunale). Située sur l’axe Toulouse–Narbonne, desservie par l’A61, le TER et le long du canal du Midi, la ville constitue un bassin d’emploi porté par l’agroalimentaire (8 000 emplois), mais souffre d’un chômage supérieur à la moyenne régionale et d’un vieillissement marqué. Son centre ancien, structuré par la Grand-Rue et le cours de la République, présente une forte valeur patrimoniale, mais subit des dégradations importantes du bâti. La commune a engagé plusieurs actions : OPAH-RU (2020–2025), permis de louer et permis de diviser, motivés par le programme Petites Villes de Demain auquel elle adhère.
 

L’ilot collège-hôpital, un ilot ancien petit, mais complexe
Le périmètre d’étude se concentre sur le sud-est du centre ancien, autour du 14 rue du Collège, immeuble en péril situé entre la rue de l’Hôpital et la rue du Collège, à proximité du canal et du collège. Ce tènement d’environ 360 m², intégré dans un ilot dense et à forte déclivité, regroupe trois parcelles directement concernées. L’atelier a étendu la réflexion à l’ensemble de l’ilot dit « Collège–Hôpital », constitué de 13 parcelles (environ 400 m²) afin de mieux appréhender les interactions foncières et architecturales.

La ou les problématiques

Le 14 rue du Collège est frappé d’un arrêté de péril depuis 2023 ; sa fragilité compromet l’usage et la desserte des immeubles voisins. Le bâti, très imbriqué, souffre de dénivelés de plus de 7 m entre rues haute et basse, d’un parcellaire morcelé et d’une accessibilité restreinte. Cette situation témoigne de problématiques largement étendues au centre ancien, cumulant plusieurs difficultés :

• Dégradation du patrimoine : nombreux immeubles anciens énergivores et inconfortables
• Habitat contraint : logements exigus, mal éclairés, difficilement adaptables aux standards actuels
• Stationnement saturé : la topographie et la densité du tissu empêchent toute offre interne, rendant nécessaire une réflexion à l’échelle du quartier
• Fonciers bloqués : multipropriété, indivisions, successions vacantes, freinant la requalification

Cette situation nécessite d’articuler les dimensions patrimoniale, sociale et opérationnelle : redonner une vocation au bâti délaissé tout en préservant le caractère du centre ancien.

Les enjeux et leviers de l'Atelier

L’Atelier Flash, piloté par la DDT 11 et l’Atelier de l’Ourcq avec la commune, l’EPF Occitanie et les bailleurs sociaux, a permis de partager un diagnostic et de tester des hypothèses de reconversion. Les enjeux pour la reconversion de l’ilot ont été les suivants :

• Réglementaires et patrimoniaux : agir dans le périmètre protégé ZPPAUP tout en respectant le PLU
• Urbains et topographiques : améliorer la desserte interne, tirer parti de la déclivité pour créer des vues et des apports de lumière
• Architecturaux : réinventer la volumétrie selon des logiques bioclimatiques et réemployer les matériaux existants
• Programmatiques : définir un programme adapté (logements familiaux, seniors, jeunes actifs), en explorant la mixité des rez-de-chaussée.

Les leviers identifiés lors de l’atelier ont été les suivants :

• mobilisation de l’EPF pour le portage foncier éventuel
• accompagnement d’un bailleur social (Habitat Audois)

Ainsi, le travail d’atelier a permis de formuler deux scénarios opérationnels :

• Scénario 1 : reconstruction sur rue - démolition-reconstruction du 14 rue du Collège, création de 7 logements (4 neufs, 3 réhabilités) pour 483 m² de plancher, mutualisation des accès et coursives, valorisation d’un jardin d’ilot
• Scénario 2 : construction en retrait - recul du front bâti pour créer un espace planté, logements traversants sous le niveau de rue et meilleure intégration paysagère, pour le même nombre de logements produits que dans le scénario 1 et 473 m² de surface de plancher.
  Les deux variantes privilégient des logements lumineux de 70 m² en moyenne, sans stationnement intégré ; ce dernier doit être résolu à l’échelle du quartier (optimisation des poches existantes et éventuel curetage d’ilot)

Les actions à engager

La feuille de route issue de l’atelier prévoit :

• Validation du périmètre d’étude par la commune, avec accompagnement possible de l’EPF Occitanie
• Étude de faisabilité conduite par Habitat Audois (prébilan locatif et programme cible)
• Arbitrage : poursuite du projet si viabilité confirmée, sinon ouverture à d’autres opérateurs ou aménagement public
• Mise en œuvre : acquisition, maîtrise d’œuvre, chantier et suivi