Le territoire et le périmètre de réflexion

Située au sud de la Loire-Atlantique, la commune de Vieillevigne bénéficie d’une situation géographique privilégiée. Traversée à l’est par l’autoroute A83 reliant Nantes à Niort et à une heure de la côte Atlantique via la RD753, elle est également entourée d’espaces naturels et récréatifs à moins de 25 km (Lac de Grand-Lieu, Lac des Vallées). Petite ville rurale bordée par l’Ognon du nord au sud, Vieillevigne se distingue par un patrimoine agricole qui façonne son identité (90% de l’occupation du sol), tout en profitant de sa proximité avec la métropole nantaise pour renforcer son attractivité. Vieillevigne demeure relativement dépendante des villes voisines pour les services spécialisés et certaines infrastructures : première gare à Montaigu-Vendée, ainsi que les établissements scolaires comme le collège et le lycée. L’usine Rivabel, en activité depuis les années 1960 et fermée depuis plus de vingt ans, était spécialisée dans la fabrication de chaussures. Située à l’entrée est de la commune, cette friche industrielle de 2 hectares fait aujourd’hui l’objet de réflexions quant à sa reconversion. Elle est identifiée comme un secteur stratégique dans le plan guide opérationnel et classée comme ilot de renouvellement urbain dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Le site accueillait également des activités de fabrication et de stockage de produits chimiques (peintures, solvants, etc.), nécessitant des études de sols et diagnostics de pollution en vue de sa réhabilitation. Bien que certains bâtiments soient encore partiellement occupés (cabinet médical, garage, archives), leur état de dégradation soulève des interrogations au sein de la collectivité.

La ou les problématiques

La commune de Vieillevigne, en partenariat avec la DDTM 44, initie une demande d’atelier flash afin d’être accompagnée dans l’élaboration d’orientations pour un scénario d’aménagement d’envergure. Les négociations amiables ayant échoué, la commune a engagé une procédure de Déclaration d’Utilité Publique (DUP), actuellement en phase administrative. Elle souhaite être accompagnée pour finaliser cette procédure et définir les prochaines étapes du projet. La phase d’appropriation vise à orienter l’atelier vers la co-construction d’une stratégie urbaine et programmatique pour la remobilisation de la friche Rivabel, tout en questionnant son intégration à l’échelle communale : quel périmètre de projet définir pour mener une opération d’ensemble cohérente ? Avec quels outils, quel montage opérationnel et quel phasage, afin de garantir la bonne mise en œuvre du projet ?

Les enjeux et leviers de l'Atelier

L’atelier conduit sur 2 jours a permis de préciser et d’ajuster le périmètre de l’opération et les enjeux du site, tout en engageant une réflexion sur son aménagement et le montage opérationnel nécessaire pour mener à terme la mutation de la friche Rivabel. L’atelier a permis de constituer une série d’outils pour la commune : un scénario d’aménagement préférentiel et une feuille de route avec des actions priorisées.
 

• Répondre aux besoins de la commune en matière de typologies, de publics cibles et de prix de sortir
• Proposer des formes urbaines en cohérence avec le tissu existant et les modes d'habiter de la commune
• Atteindre une densité suffisante pour bénéficier d'un accompagnement de l'EPF
• Garantir la viabilité économique de l'opération

Les grandes lignes opérationnelles du projet ont ainsi pu être définies. Un périmètre élargi a été retenu, structuré en plusieurs secteurs pouvant combiner un développement en lots libres à initiative privée et une opération d’aménagement portée par la collectivité. Afin de garantir la cohérence, la qualité et une coordination efficace, le regroupement des deux parties apparaît essentiel. En raison de la complexité
foncière et commerciale, une opération d’aménagement publique est indispensable, notamment sur le foncier Rivabel. L’EPF interviendra via une convention foncière, apportant compétences, ingénierie, rapidité d’acquisition et portage foncier, ainsi qu’un accompagnement à la collectivité pour la mise en œuvre opérationnelle. Enfin, une opération d’aménagement en aval requiert le positionnement d’un aménageur dédié.

Les actions à engager

En complément, le montage opérationnel envisagé à l’issue de l’atelier, ainsi que les premières estimations financières du prestataire, ont conduit à la rédaction d’un plan d’action structuré en six axes d’intervention, synthétisant les prochaines étapes à engager et les acteurs à mobiliser.

Les préalables hors site de Rivabel

• Étude commerce
• Étude stationnement (si celle réalisée dans le cadre du plan guide n'est pas suffisante)

Les préalables sur le site de Rivabel

• Accompagnement de la DREAL
• Conventionnement Commune-EPF
• Demande au propriétaire d'une autorisation pour la conduite d'études
• Étude environnementale faune/flore sur les quatre saisons
• Étude de vulnérabilité historique de la norme info (étude de sols)
• Diagnostic bâti et approche coût de démolition/dépollution
• Courrier DRAC présomption d'intérêt archéologique
• Réactualisation de l'avis du domaine

Les actions foncières

• Transfert de la DUP à l'EPF
• Reprise du dossier de DUP
• Négociations foncières
• Acquisition du foncier

Les actions d'aménagement

• Contractualisation avec aménageur
• Études pré-opérationnelles
• Création de la ZAC
• Démolition et dépollution du site
• Aménagements, découpe des lots, cession aux opérateurs

Les actions de formation et réglementaires

• Modification du PLU
• Visite d'opérations exemplaires