Le territoire et le périmètre de réflexion

La commune de Saint-Gaudens, de 11 500 habitants, est la ville centre du secteur des Cominges, au pied des Pyrénées. Son centre-ville ancien, fragilisé, fait l’objet d’une stratégie de revitalisation depuis plusieurs années, avec la mise en place d’une Opération de Revitalisation de l’Habitat et une OPAH-RU. L’atelier se focalise sur le secteur le plus fragile du centre-ville, l’ancienne entrée commerçante : la rue Victor Hugo. L’ambition politique de la commune est de réhabiliter l’entrée Victor Hugo en valorisant son patrimoine, pour retrouver son dynamisme en revisitant ses fonctions d’animation, de service/commerce, et de logement. Ancienne rue commerçante animée du centre-ville, cette artère mérite une requalification en profondeur pour s’adapter aux exigences actuelles en termes d’activité commerciale, de logement et d’espace public. Elle concentre les taux de vacances en logement (40%) et commerciale (60%) les plus élevés du centre. Imbriquant étroitement des bâtiments à haute valeur patrimoniale mais fortement dégradés, de belles façades rénovées mais aussi des ruines et des verrues, elle dessert des lieux emblématiques de la commune.

La ou les problématiques

L’îlot Victor Hugo est identifié comme l’un des secteurs prioritaires d’une mise en application des outils de l’OPAH-RU et de l’ORT, avec la volonté de traiter d’une manière intégrée les différentes fragilités de l’îlot : un habitat dégradé, insalubre, vacant, des rez-de-chaussées
vacants et abandonnés pour certains, un espace public d’entrée de coeur de ville peu amène. La phase d’appropriation révèle un certain manque de vision urbaine dans la stratégie de revitalisation du centre-ville de Saint-Gaudens, menée principalement par la mise en place d’outils de revitalisation, notamment à destination des propriétaires privés. L’atelier proposé a ainsi pour objectif d’aborder la requalification de l’îlot Victor Hugo par une vision urbaine et paysagère, globale et transcalaire : en remplaçant l’îlot dans le contexte élargi du centre-ancien, afin de pouvoir arbitrer au regard de ses spécificités sur les vocations du secteur en terme de rez-de-chaussée, d’habitat, d’espace public, jusqu’à un travail par groupe de parcelles, permettant de dégager des types d’amélioration à mettre en œuvre au regard des potentiels (nous n’avons pas pu rentrer dans les logements dans le cadre de cet atelier, limitant la possibilité de travail à l’échelle du logement).

Les enjeux et leviers de l'Atelier

L’atelier se déroule sur 2 jours et a pour ambition de mettre les élus dans une dynamique de projet, afin d’enclencher leurs arbitrages et la mise en action, notamment en identifiant les parcelles stratégiques sur lesquelles agir. La présence d’acteurs immobiliers et notamment d’un entrepreneur privé rachetant, rénovant des habitats dégradés pour faire de l’offre locative (qui fera visiter au groupe l’une de ses réalisations à proximité du secteur) va rapidement enclencher une dynamique du “c’est possible” dans le groupe. La remise en contexte à l’échelle du cœur de ville permet de remettre en perspective la commercialité rêvée des rez-de-chaussée de la rue Victor Hugo, et d’acter la nécessité de travailler sur des programmations support de l’habitat, ou à destination des habitants et associations. De même, l’identification puis la mise en projet, à l’aide d’une maquette, des situations stratégiques à maîtriser car permettant un effet levier, a rendu entendable auprès des élus la nécessité d’engager des outils coercitifs de remobilisation de l’habitat, notamment dans certaines situations de bâtiment en péril ou insalubre, de biens sans maîtres.

Les actions à engager

L’échelle restreinte de l’îlot va permettre de dégager 6 situations stratégiques (parcelles ou groupes de parcelles) de remobilisation contrastées. L’action sur l’espace public, qui n’était pas forcément identifié au départ de l’atelier, est identifiée comme un préalable à la (re)mise
en habitat du secteur : création d’un square par démolition d’un bâtiment peu qualitatif, passage de la rue Victor Hugo en voie partagée. Le plan-guide résultant de l’atelier se décline en trois typologies d’actions, spatialisées sur les six situations stratégiques :

Actions spatiales

• Dé-densifier les îlots : Démolir pour retrouver de l’habitabilité au sein du bâti / Démolir pour reconstruire quand réhabiliter n’est pas possible / Dé-densifier pour retrouver la trame historique / Dé-densifier pour créer de l’espace public
• Remembrer du parcellaire : Remembrer pour proposer de nouveaux produits / Remembrer pour faciliter l’accessibilité

Des actions programmatiques

• Remobiliser les RDC vacants : Remobiliser les rez-de-chaussée pour créer des communs / Recréer du commerce dans des espaces stratégiques
• Diversifier les situations d’habitat
• Proposer des annexes à l’habitat

Des actions opérationnelles

• Agir « dans la dentelle » pour remédier aux situations de vétusté et devacance ponctuelle
• Présenter les actions coercitives pour peser dans les négociations
• Saisir les opportunités d’appropriation publique pour recomposer les îlots d’habitat « très dégradé »
• Mettre en place de nouveaux partenariats

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