Le territoire et le périmètre de réflexion

Pôle relai du bassin de vie rétro-littoral, la commune de Saujon est un territoire contraint puisque concernée par la loi Littoral (Plan de Prévention des Risques Naturels – PPRN), par des protections environnementales (Natura 2000, ZNIEFF, Zones Humides) et par des zones naturelles et agricoles. Dans ce contexte de raréfaction du foncier à bâtir et malgré les efforts fournis par la collectivité depuis une dizaine d’année pour répondre à ses obligations de production de logements sociaux (loi SRU), la situation est problématique avec une tension progressive sur le foncier d’une part et une situation de rattrapage intenable d’autre part. C’est donc dans ce contexte contraint et en continuité avec la démarche de revitalisation de la commune issue du programme “Petites Ville de Demain” (PVD), que deux secteurs stratégiques de réflexion ont été identifiés pour réfléchir à des solutions opérationnelles : l’îlot Jaurès-Thiers et du Lavoir.

La ou les problématiques

Identifiés dans le cadre du nouveau PLU approuvé en mars 2024, ces deux secteurs démonstrateurs sont stratégiques pour leurs proximités avec le centre-ville de la commune et avec le grand paysage. Ces deux secteurs illustrent et cumulent les enjeux de rétention foncière et de recomposition urbaine dans un contexte très contraint.

• Îlot Jaurès-Thiers (1.5 Ha) : secteur qui concentre un patrimoine bâti important, hétérogène avec la présence d’anciens hangars, de box de stockage, d’une maison individuelle, d’un supermarché, d’un garage et de l’actuelle gendarmerie dont les locaux sont vétustes et ne répondent pas aux besoins. Le secteur dispose d’une façade nord intéressante qui constitue actuellement un espace de stationnement proche du centre-ville et de la mairie. A quelques minutes à pied du secteur d’étude, se trouve également un espace ayant un intérêt paysager
• Îlot du Lavoir (1 176 m²) : situé en hypercentre, en bordure de la Seudre et à proximité même de la rue commerçante principale de la ville, cet espace est actuellement utilisé par des garages et des ateliers dont l’un est actuellement occupé par un brocanteur.

Les enjeux et leviers de l'Atelier

Les sept entretiens réalisés avec les acteurs institutionnels et économiques locaux couvrant toutes les thématiques relatives aux sites de réflexion ont permis de nourrir la réflexion du groupement et d’interroger l’ensemble des enjeux relatifs aux îlots “Jaurès-Thiers” et "Lavoir" : contraintes réglementaires et économiques, enjeux urbains et patrimoniaux, habitat, paysage et commerce. Ces échanges ont permis de contextualiser les deux secteurs d’étude dans les dynamiques actuelles et futures :

• Participer aux objectifs de production de la loi SRU par la création de nouveaux logements sociaux
• Permettre la reconstitution sur site de la gendarmerie pour sa proximité avec le centre-ville avec deux hypothèses pour les effectifs
• Délocaliser la fonction “stockage bus” présent sur le périmètre de réflexion
• Raccorder le site à son environnement immédiat et en lien avec la dynamique de revitalisation du centre-ville et notamment dans l’objectif de renouvellement des espaces publics
• Travailler la qualité et la désirabilité de l’habitat en cœur de bourg, même avec des formes urbaines plus denses
• Explorer des scénarios programmatiques cohérents avec les dynamiques et les besoins du marché
• Proposer des montages réalistes et tester l’effet levier d’un engagement public dans la production de logements. Des alertes concernant l’impact de la suppression d’une école de centre-ville sur la démarche de revitalisation et l’articulation de la programmation de l’îlot Mireur avec celle de l’îlot Commanderie ont également été émises lors des échanges préliminaires.

Les actions à engager

Pour l’îlot “Jaurès-Thiers”, l’atelier de travail a permis de déboucher sur deux scénarios programmatiques mixtes. Les invariants programmatiques des deux scénarios sont : création d’une supérette en rez-de-chaussée ayant une surface minimale d’environ 500 m² Sdp, construction de logements avec dominante logements sociaux (typologie T2-T3 et 1 place de stationnement par logement), création d’une nouvelle gendarmerie et de logements dédiés. Le scénario A, s’appuie sur les effectifs actuels de la gendarmerie pour le dimensionnement de nouveaux locaux, à savoir : 16 agents et 15 logements de fonction. Le scénario B, propose un regroupement de deux casernes sur le site pour accueillir : 25 agents et 20 logements de fonction. En lien avec les dynamiques actuelles de marché et afin de permettre une hypothèse opérationnelle plus “à l’équilibre”, le scénario A envisage la création de logements pour personnes âgées avec un accès autonome depuis l’extérieur. Les deux scénarios ont fait l’objet de faisabilités architecturales et de pré-bilan d’opération permettant d’évaluer les surfaces mobilisées et les coûts pour chaque programme.

Pour l’îlot du “Lavoir”, les faisabilités architecturales réalisées sur ce périmètre de réflexion ont permis de démontrer l’intérêt de réfléchir à un périmètre opérationnel plus important pour faciliter la sortie d’un programme sur ce secteur très contraint car situé en totalité sur le
périmètre BS1 du PPRN. Pour répondre aux forts enjeux urbains, nous avons conclu à l’issue de l’atelier à la mise en place d’un schéma d’intention spatial et programmatique. Par ce document, la commune est désormais en mesure de mettre à jour ces documents règlementaires pour permettre une vision urbaine cohérente d’ensemble