Le territoire et le périmètre de réflexion

La communauté de communes de la Lomagne Gersoise rassemble 43 communes, et 20 000 habitants à 40 km au nord de la sous-préfecture d’Auch dans le Gers. Structuré autour de ces deux bourgs centres que sont Lectoure (patrimoine, culture, tourisme) et Fleurance (emplois, services publics), le territoire est très rural mais aussi industriel, et ainsi labellisé Territoire d’Industrie par l’Etat. La plupart des habitant.es sont tournés vers Auch pour les emplois salariés et administratifs. Pour autant, le tissu économique est dynamique, mais les employeurs peine à recruter. Les cadres, sur des missions courtes, et les jeunes salariés sont particulièrement difficiles à capter, faute d’une offre en logement adaptée à leurs besoins. Cette difficulté à pouvoir se loger concerne également les saisonniers de l’agriculture et du tourisme.

La ou les problématiques

Ainsi, le territoire souhaiterait encourager la production de l’offre d’habitat locatif. Or, les bailleurs sociaux sont contraints financièrement, ce qui constitue l'un des principaux freins à la sortie d'opérations de petite à taille ou de taille moyenne en adéquation avec les caractéristiques rurales et patrimoniale (ZPPAUP à Lectoure) du territoire. Il y a peu de rotation au sein du parc, du fait d’une demande élevée. Enfin, l’offre en locatif libre est faible, car difficile à valoriser (modèle économique de la réhabilitation, loyers admissibles et contraintes de gestion). Les élus souhaitent mobiliser en priorité le parc existant, en luttant contre la vacance et en faisant un levier de rénovation et animation des centres bourgs. Cette orientation se justifie dans une perspective de sobriété foncière mais se heurte à des difficultés économiques :

• Les propriétaires de bâti à réhabiliter sont nombreux et tous différents
• La rénovation coûte cher, notamment lorsqu’elle porte sur des bâtis patrimoniaux
• La gestion locative est engageante, et contraignante
• Les loyers qu’on peut escompter sont faibles
• La valorisation finale du bien n’est pas à la hauteur
  Il n’existe pas à l’heure actuelle de modèle économique permettant de massifier la production de ce type de logements dans les tissus existants.
  Ainsi, dans le cadre de son débat d’orientation budgétaire, la communauté de communes de la Lomagne Gersoise a consacré une enveloppe de 300 000 euros pour favoriser l’émergence de cette filière, pour du soutien d’ingénierie, du financement de déficit d’opération mais aussi en vue d’un portage en régie de quelques opérations « témoins ». L’atelier flash doit permettre de flécher ces fonds sur les actions les plus pertinentes et de fédérer le réseau des acteurs locaux de l’habitat, de l’agent immobilier à Action Logement.

Les enjeux et leviers de l'Atelier

La phase d’appropriation a été l’occasion de recueillir l’expertise d’une dizaine d’acteurs différents couvrant la totalité de la “chaine de production du logement” : ADIL, EPF, Action Logement, SAG Toit Gascon (bailleur social), France Rénov, ANAH, Cheffes de projet Petite Ville de Demain et OPAH-RU, chefs d’entreprises, entreprises du bâtiment, investisseurs privés identifiés par la collectivité, etc. Ces entretiens ont permis d’identifier 4 leviers d’amélioration, travaillés lors de l’atelier :

Levier 0 : Planifier, être prévoyant
L’atelier a permis dans un premier temps de mettre en évidence la nécessité pour la collectivité de préciser leurs attentes dans les documents d’urbanisme en cours d’élaboration, en termes de quantité et de qualité de logements. Ces dispositions demandent d’éclaircir la définition du besoin, notamment en coordination avec le dispositif territoire d’industrie.

Levier 1 : Animer, être entreprenant
Le territoire peut compter sur des services techniques structurés autour de la chefferie de projet Petite Ville de Demain et OPAH-RU. Il s’agit donc d’amplifier son action :

• En amont : pour travailler l’état des lieux et la définition de la stratégie
• En aval : visibiliser et élargir l’accompagnement à des compétences techniques et de montage d’opération pour sécuriser les investisseurs privés

Levier 2 : Subventionner, être encourageant
La collectivité finance déjà des aides majorées par rapport à l’offre de l’ANAH, facilitant le montage des dossiers. Pour flécher plus spécifiquement ces fonds pour un utilisateur final qui soit effectivement un actif dans le territoire, tout en assurant un investissement privé, le dispositif “louer pour l’emploi” d’Action Logement (financement d’une part des travaux en contrepartie d’une réservation du logement pour un actif) est ajouté au portefeuille de subventions via une prime locale de recourt au prêt.

Levier 3 : Produire, être acteur
Le débat a permis de faire ressortir différents niveaux d’actions publiques, que pourra choisir la collectivité :

• Faire elle-même en produisant dans son patrimoine, en se portant acquéreur, en maitrisant les fonciers avec ses partenaires ?
• Faire faire
  • en créant un outil ad hoc type SEM (ex nihilo ? En s’appuyant sur un opérateur existant qui se diversifierai ?)
  • en entrant au capital de foncières existantes ?
  • en incitant à faire en sollicitant des acteurs privés autour de son objectif (Rotary Club, SCI, groupements d’entrepreneurs) ?

La mobilisation de témoignages vidéo et in situ d’expériences extérieurs a permis de donner de la chair au débat :

• L'institut des Hautes Etudes pour l'Action dans le Logement (capsule vidéo)
• La Direction Générale des Services de l’Agglomération de Auch (témoignage in situ)
• Le bureau d’étude et opérateur Villes Vivantes (capsule vidéo)

Les actions à engager

Les discussions lors de la restitution de l’atelier à l’ensemble des élus et partenaires a permis de hiérarchiser et préciser les chantiers à lancer suite à l’atelier flash :

• Renforcer l’ingénierie de l’Habitat : création d’un poste supplémentaire pour renforcer l’accompagnement des opérateurs et dégager du temps pour la structuration de la stratégie
• Subventionner “Louer pour l’emploi” (dispositif Action Logement) : création d’une prime locale supplémentaire dans le cadre de l’OPAH-RU
• Développer les partenariats avec les foncières locales comme Bien Commun ou Belleville : s’appuyer sur des structures existantes, ne pas mobiliser plus de temps et d’argent dans la création d’une structure ad hoc (enjeu de masse critique et d’échelle, nécessiterait une étude de marché et d’opérationnalité dédiée)